Huurverhoging 2020 (ook in tijden van corona)

30-04-2020

In de onlangs verschenen circulaire MG 2020-01 heeft de Minister voor Wonen en Milieu het huurprijsbeleid voor 2020 bekend gemaakt. Daarin zijn de huurverhogingspercentages voor 2020 opgenomen alsmede de grens, waarboven door de verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging kan worden aangezegd. Ook de voor woningcorporaties geldende maximale huursomstijging voor 2020 staat daarin vermeld. Onderstaand een overzicht.

Ten tijde van de publicatie van de MG had het corona virus Nederland nog niet in zijn greep. Nu dat thans wel het geval is, zullen verhuurders er zich op moeten beraden of zij de huurverhoging in 2020 – op de gebruikelijke wijze – doorgang laten vinden.

Percentages en inkomensgrens

Voor 2020 bedraagt de maximaal toegestane huurverhoging 5,1%. Deze verhoging is opgebouwd uit de inflatie van 2,6% (periode 1 december 2018 – 1 december 2019), vermeerderd met 2,5%. Dat percentage (5,1%) geldt voor zelfstandige woonruimte¹, voor zover de maximale huurprijsgrens niet wordt overschreden. Uitsluitend bij zelfstandige woonruimte bestaat de mogelijkheid om – bovenop de 5,1% – een inkomensafhankelijke huurverhoging voor te stellen. In dat geval bedraagt de maximale huurverhoging 6,6% (inflatie + 4%). Die mogelijkheid bestaat uitsluitend in geval het gezamenlijk huishoudinkomen in 2018 (het zgn. inkomenstoetsjaar) hoger was dan € 43.574,00², waarbij dan wordt uitgegaan van de omvang van het huishouden op 1 juli 2020. Deze extra huurverhoging (max 1,5%) wordt verhuurders geboden in het kader van de doelstelling van het kabinet hogere inkomens te stimuleren door te stromen naar andere woonruimte.

Wil een verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen voorstellen, dan dient de verhuurder te beschikken over een zogenoemde huishoudverklaring. Zo’n verklaring mag echter alleen worden opgevraagd als de verhuurder voornemens is een huurverhoging van meer dan 5,1% aan te zeggen. Het is dus niet toegestaan om huishoudverklaringen aan te vragen teneinde – in het kader van de jaarlijkse huurverhoging – te differentiëren op inkomen binnen de maximaal toegestane 5,1% (inflatie + 2,5%). Let wel: de Belastingdienst informeert de huurder in geval de verhuurder een huishoudverklaring opvraagt; uw huurder is er dus mee bekend als u van hem een huishoudverklaring opvraagt.

Beperking inkomensafhankelijke huurverhoging

Op grond van de wet kunnen een aantal huurders geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen:
a.huishoudens die tot een aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten behoren;
b.huishoudens waarvan het inkomen in het jaar, volgend op het inkomenstoetsjaar (lees: kalenderjaar 2019), lager is dan € 43.574,00. De huurder dient dat dan aan te tonen;
c.huishoudens waarvan op 1 juli 2020 ten minste een lid pensioengerechtigd (lees: AOW-gerechtigd) is;
d.huishoudens die op 1 juli 2020 uit vier of meer personen bestaan.

Huursom

Voornoemde mogelijkheden om de huur te verhogen gelden voor alle verhuurders; ook voor woningcorporaties. De wet stelt echter een limiet op de stijging van de huursom van corporaties. Voor hen geldt dat de totale stijging van de huursom in 2020 niet hoger mag zijn dan het inflatiepercentage over 2019. De huursom mag daardoor in 2020 maximaal 2,6% stijgen. Overigens tellen bij de berekening daarvan niet alle woningen mee (zie Wijziging huursombenadering). Huurharmonisatie (het optrekken van de huur bij een nieuwe verhuring) telt bijvoorbeeld niet mee in de berekening van de huursom.

In één geval kan de stijging van de huursom hoger uit komen. Op voorstel van de corporatie kan in de jaarlijks te maken prestatieafspraken voor een specifieke gemeente een hoger percentage huursomstijging worden overeengekomen. In het RTIV is dat percentage bepaald op maximaal 3,6%. Deze extra 1% kan – blijkens de parlementaire geschiedenis – aan de orde zijn in geval de reguliere huurverhoging tot onvoldoende investeringscapaciteit voor de corporatie leidt.

Vertraging in de aanzegging

Gebruikelijk zeggen verhuurders de huurverhoging jaarlijks aan per 1 juli; 12 maanden na de vorige verhoging. Op grond van de wet is vereist, dat de aanzegging de huurder dan voor eind april bereikt. Mocht – om welke reden dan ook (zoals thans de corona crisis) – de huurverhoging niet in april 2020 worden verstuurd, dan kan het voorstel ook nog op een later tijdstip dit jaar worden gedaan (met een latere ingangsdatum). Wel met inachtneming van de reguliere vereisten! De keuze voor een latere ingangsdatum in 2020 belet de verhuurder niet de huurverhoging in 2021 weer op de gebruikelijke datum te laten ingaan. In geval – in een periode van 24 maanden – een huurverhoging niet na 12 maanden, maar bijvoorbeeld eerst na 15 maanden ingaat (per 1 oktober) – biedt de wet de verhuurder de mogelijkheid in het daarop volgende jaar op de reguliere huurverhogingsdatum terug te komen. In dat geval mag de termijn tot aan de volgende huurverhoging zoveel korter zijn (12-3), als de eerste periode langer is geweest (12+3).

Meer informatie over het huurprijsbeleid in 2020 kunt u terugvinden in de ministeriële circulaire MG 2020-01.

Corporatiemonitor huurbeleid Aedes 2020.pdf